Saat sebelum kita pelajari mengenai bagaimana perhitungan pajak yang muncul saat berlangsungnya jual-beli atas tanah dan bangunan, sebaiknya kita perlu kenali lebih dulu, bagaimana saja tanah dan bangunan itu bisa berpindah dari 1 subyek hukum ke subyek hukum yang lain, baik dalam pengertian berpindah hak nya atau cuman dilaksanakan ada pembebanan hak di atas tanah itu.
Perubahan atau pembebanan hak atas tanah dituangkan dalam akte yang dibikin oleh Petinggi Pembikin Akte Tanah (PPAT). Wujud Akte yang bisa dibikin oleh PPAT, berdasar Pasal 96 ayat (1) Perka No. 8/2012, dipisah jadi 8 jenis, yakni:
– Akte Jual Beli;
– Akte Ganti Mengganti;
– Akte Hibah;
– Akte Penghasilan Ke Dalam Perusahaan;
– Akte Pembagian Hak Bersama;
– Akte Pemberian Hak Tanggungan;
– Akte Pemberian Hak Buat Bangunan/ Hak Gunakan Di Atas Hak Punya;
– Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Kita akan bahas satu-satu mengenai perubahan dan pembebanan hak atas tanah itu satu-satu, yang hendak kita awali proses dari Jual Membeli, untuk tanah yang telah mempunyai alas hak yang berbentuk sertipikat hak punya; Menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA pemahaman Hak punya ialah hak temurun, paling kuat dan terpenuh yang bisa dimiliki orang atas tanah, dengan ingat ketetapan dalam pasal 6 yang mengatakan jika Semua hak atas tanah memiliki peranan sosial. Hak punya ini bisa berpindah dan diarahkan pada pihak lain.
Dalam perubahan hak punya atas tanah, ada pajak perubahan dalam prosesnya, yakni :
1. PPh (Pajak Pendapatan) akan dikenai ke penjual/ orang yang melepas hak atas tanah dan bangunannya dan mendapat pembayaran atas dilepaskan tanah hak kepunyaannya itu.
Besarnya PPh dari peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan ialah sejumlah 2,5 % dari jumlahnya bruto nilai peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Contoh : A dan B lakukan jual-beli tanah dan rumah sebesar Rp 100.000.000,-, karena itu besaran PPh yang dikenai ke penjual ialah : 2,5% x Rp 100.000.000,- = Rp 2.500.000,-
2. BPHTB (Bea Pencapaian Hak atas Tanah dan Bangunan) akan dikenai ke konsumen/ orang yang terima hak atas tanah dan bangunan.
BPHTB sendiri sebagai pungutan oleh pemda atas pencapaian hak atas tanah dan atau bangunan. Kehadiran BPTHB dikenai ke individu atau tubuh karena pencapaian hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai tindakan atau kejadian hukum yang menyebabkan didapatnya hak atas dan atau bangunan oleh individu atau tubuh.
Besarnya BPHTB yakni 5 % dari jumlahnya bruto nilai peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikurangkan Nilai Jual Object Pajak Tidak Terkena Pajak (NJOPTKP).
Besaran NPOPTKP di masing-masing daerah berbeda, tetapi berdasar Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 diputuskan besaran terendah sejumlah Rp 60.000.000,- untuk tiap harus pajak.
Untuk di daerah DKI Jakarta besaran NPOPTKP ialah Rp 80.000.000,-
Contoh : A dan B lakukan jual-beli tanah dan rumah sebesar Rp 100.000.000,- di Jakarta Selatan, karena itu besaran BPHTB yang dikenai ke penjual ialah :
5% x (Rp 100.000.000,- – Rp 80.000.000,-) = Rp 1.000.000,-
Begitu sedikit keterangan berkenaan pajak jual-beli atas tanah dan bangunan yang kita bahas pada bab pertama.
